Ein Condo in Montréal aus Frankreich kaufen – Leitfaden für französische Käufer

Ein Condo in Montréal aus Frankreich zu erwerben ist völlig machbar – egal, ob Sie Daueraufenthalter, Temporäraufenthalter oder nicht-resident sind. Kanada verbietet Ausländern nicht, Wohnimmobilien in Québec zu kaufen – doch die Finanzierungsbedingungen, anwendbaren Steuern und steuerlichen Verpflichtungen unterscheiden sich je nach Ihrem Status erheblich. Hier ist ein praktischer Leitfaden, der auf den 04.04.2026 aktualisiert wurde, um Sie sicher durch diesen Prozess zu führen.

Wer darf ein Condo in Montréal kaufen?

Anders als in manchen Ländern gibt es in Québec keine rechtlichen Beschränkungen für den Immobilienkauf durch Ausländer. Ob Sie französischer Bürger mit Wohnsitz in Frankreich, Inhaber eines temporären Arbeitsvisums oder kanadischer Daueraufenthalter sind – Sie können Eigentümer werden. Die einzige praktische Bedingung bei temporärem Visum: Ihr Visum muss zum Zeitpunkt des Kaufs mindestens noch 183 Tage gültig sein, eine Anforderung, die Kreditgeber häufig stellen.

Achtung jedoch: Seit Januar 2023 gilt das kanadische Bundesgesetz Gesetz zum Verbot des Kaufs von Wohnimmobilien durch Nicht-Kanadier, doch es gilt nur für Nicht-Einwohner ohne rechtliche Verbindung zu Kanada (weder Visum noch Arbeitserlaubnis noch Daueraufenthalt). Wenn Sie einen gültigen rechtlichen Status in Kanada haben, sind Sie in Ordnung.

Konkrete Schritte zum Kauf aus Frankreich

1. Vor allem einen französischen Steuerberater konsultieren: Dieser Schritt ist entscheidend. Ein Kauf in Kanada kann Auswirkungen auf Ihre Besteuerung in Frankreich haben (Meldepflicht für ausländische Vermögenswerte, zukünftige Gewinne, IFI). Vernachlässigen Sie dies nicht.
2. Ihr echtes Budget festlegen: Wenn Sie als Nicht-Resident oder ohne kanadische Kredithistorie kaufen, sollten Sie sich auf mindestens 35 % Eigenkapital des Kaufpreises vorbereiten, manche Expats berichten sogar von bis zu 50 %. Daueraufenthalter mit kanadischem Einkommen können mit Anzahlungen ab 5 % rechnen (für Immobilien unter 500.000 CAD).
3. Eine Hypothekengenehmigung einholen: Kontaktieren Sie eine kanadische Bank (RBC, TD, Desjardins, BMO) oder einen Hypothekenmakler. Als Nicht-Resident sind die Optionen begrenzt, aber vorhanden.
4. Einen Immobilienmakler in Québec beauftragen: Der Käufermakler wird normalerweise vom Verkäufer bezahlt. Wählen Sie einen zertifizierten Makler, der bei der OACIQ (Organismus zur Selbstregulation von Immobilienmaklern in Québec) eingetragen ist.
5. Ein Kaufangebot machen (Vorvertrag): Ein von der OACIQ reguliertes Rechtsdokument, das den Preis, aufschiebende Bedingungen (Finanzierung, Inspektion) und Übergabedatum festlegt.
6. Gebäudeinspektionen durchführen: In der Praxis obligatorisch. Beauftragen Sie einen zertifizierten Gebäudeinspektoren der AIBQ oder InterNACHI Québec.
7. Unterzeichnung beim Notar: In Québec ist das Notarverfahren für jeden Eigentümerwechsel obligatorisch. Der Notar überprüft die Titel, verfasst die Verkaufsurkunde und trägt die Transaktion ins Grundbuch von Québec ein. Planen Sie 1.500 bis 3.000 CAD Notarhonorar ein.

Steuern und Gebühren beim Kauf

Der Kauf eines Condos in Montréal verursacht mehrere unvermeidliche Kosten:

• Grunderwerbsteuer (Willkommenssteuer): Berechnet in Staffeln auf den Kaufpreis. Für eine Immobilie zu 500.000 CAD in Montréal rechnen Sie mit etwa 6.000 bis 8.000 CAD. Montréal erhebt eine Zusatzsteuer auf den Teil über 500.000 CAD.
• GST/QST bei neuen Condos: Beim Kauf eines neuen Condos gelten GST (5 %) und QST (9,975 %), es sei denn, der Verkäufer hat sie bereits im Preis eingerechnet. Teilweise Rückerstattungen sind unter bestimmten Bedingungen über die Canada Revenue Agency (CRA) und Revenu Québec möglich.
• Inspektionsgebühren: Etwa 500 bis 800 CAD.
• Hypothekenversicherung CMHC: Obligatorisch, wenn Ihre Anzahlung unter 20 % liegt (Prämie von 2,8 % bis 4 % des geliehenen Betrags).
• Verwaltungsgebühren der Wohnanlage: Variabel je nach Gebäude, sie decken Gemeinschaftsflächen, Gebäudeversicherung und Rücklagenfonds ab.

Hypothekenfinanzierung für einen französischen Nicht-Resident

Ein Hypothekendarlehen aus Frankreich ohne kanadische Kredithistorie zu erhalten ist das Haupthindernis. Hier sind die Lösungen:

• Programme für Nicht-Residenten großer kanadischer Banken: RBC, TD und BMO bieten spezielle Programme an. Die erforderliche Anzahlung liegt normalerweise bei mindestens 35 %, und Sie müssen französische Kontoauszüge, Steuererklärungen und einen übersetzten Einkommensnachweis vorlegen.
• Barkauf: Manche Expats entscheiden sich für einen Kauf ohne Finanzierung. Das vereinfacht das Verfahren erheblich, bindet aber großes Kapital.
• Eine kanadische Kredithistorie aufbauen: Wenn Sie bereits eine Arbeitserlaubnis oder einen Daueraufenthalt haben, verbessern Sie Ihren Antrag erheblich, indem Sie einige Monate vor der Hypothekenaufforderung ein kanadisches Bankkonto eröffnen und eine Kreditkarte erhalten.

Steuern: Was Sie in Frankreich und Kanada melden müssen

Das deutsch-kanadische Steuerabkommen regelt die Doppelbesteuerung. Hier die wesentlichen Punkte:

• Wenn Sie fiscal resident in Frankreich sind und eine Mietimmobilie in Montréal kaufen, werden Mieteinnahmen in Kanada besteuert (Bundessteuern + Provinzsteuern Québec) und müssen in Frankreich angegeben werden (mit Steuergutschrift zur Vermeidung von Doppelbesteuerung).
• Als Besitzer einer ausländischen Immobilie müssen Sie diese der französischen Steuerbehörde über das Formular 3916-bis (Konten und Vermögenswerte im Ausland) melden, falls zutreffend.
• Bei Wiederverkauf ist der Immobiliengewinn in Kanada steuerpflichtig. Für Nicht-Residenten unterliegt der Verkäufer einer Quellensteuer von 25 % des Bruttoverkaufspreises (Artikel 116 des Income Tax Act), es sei denn, Sie erhalten vorher ein Compliance-Zertifikat von der CRA.
• Konsultieren Sie Revenu Québec (revenuquebec.ca) und die Canada Revenue Agency (canada.ca/arc) für Ihre Meldepflichten.

Praktische Tipps zum sicheren Kauf aus Paris

• Geben Sie eine notarielle Vollmacht an eine vertrauenswürdige Person vor Ort (oder Ihren Notar in Québec), um in Ihrem Namen zu unterzeichnen, wenn Sie nicht anwesend sein können.
• Nutzen Sie einen spezialisierten Devisenübertragungsdienst (Wise, OFX, oder eine Bank mit konkurrenzfähigen EUR/CAD-Kursen), um Ihre Gelder zu überweisen: Die Gebühren können bei einer großen Transaktion mehrere tausend Euro Einsparungen bringen.
• Informieren Sie sich über den Rücklagenfonds der Wohnanlage: In Québec müssen Eigentümerverbände einen Rücklagenfonds bilden. Ein unterfinanzierter Fonds kann zukünftige außerordentliche Beiträge bedeuten.
• Überprüfen Sie die Studie des Rücklagenfonds (seit 2020 obligatorisch für Liegenschaften älter als 5 Jahre), bevor Sie unterzeichnen.
• SOS-Expat kann Ihnen helfen, die richtigen Ansprechpartner (Notare, Makler, Steuerberater) je nach Ihrer persönlichen Situation zu identifizieren.

ℹ️ Diese Informationen wurden am 04.04.2026 überprüft und aktualisiert. Gesetze, Verfahren und Beträge können sich ändern – überprüfen Sie immer bei offiziellen Behörden oder einem Fachmann, bevor Sie handeln.